REKLAMA
Automatycznie wyświetlimy artykuł za 10 sekund
Przejdź do artykułu
Reklama
Reklama
Fot. Tadeusz Poźniak
Potencjalny inwestor, chcący postawić wymarzony dom na działce, która ma przeznaczenie rolne, powinien zawczasu zorientować się, jakie są możliwości przeprowadzenia jej odrolnienia wraz z wyłączeniem terenu z produkcji rolnej. Trzeba przy tym liczyć się z tym, że nie zawsze jest to możliwe, a procedura z reguły trwa bardzo długo – bywa, że latami.
„Odrolnienie gruntów” - jak podkreśla Katarzyna Panek, inspektor ds. klasyfikacji i ochrony gruntów rolnych w Starostwie Powiatowym w Łańcucie - nie jest konieczne w dwóch przypadkach: gdy plan zagospodarowania przestrzennego w gminie zakłada przeznaczenie tych gruntów na cele nierolnicze oraz gdy potencjalny inwestor jest rolnikiem. W tym drugim przypadku inwestor ma prawo wybudować na tych gruntach budynek mieszkalny, ale pod warunkiem, że następuje to w tzw. zabudowie zagrodowej (stawia się budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarczymi). Ta zasada nie obowiązuje przypadku, gdyby inwestor, nawet będący rolnikiem, chciał na takiej działce wybudować budynek o charakterze usługowym.
TO MOŻE CIĘ ZAINTRESOWAĆ
Reklama
Nas jednak bardziej interesuje przypadek, gdy inwestor nie jest rolnikiem. Co wtedy? Wówczas będzie musiał przejść przez dwuetapową procedurę „odrolnienia”. Pierwszy etap polega na zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze, drugi – na wyłączeniu tych gruntów z produkcji rolnej.
Gdy jest plan miejscowy: zmiana planu
Procedura mająca na celu zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze zależy od tego, czy w gminie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, czy nie. W pierwszym przypadku konieczna jest zmiana tego planu, w drugim dzieje się to poprzez ustalenie warunków zabudowy.
Wniosek w sprawie zmiany planu inwestor powinien złożyć w gminie (na ręce wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), ale musi wiedzieć, że może on zostać odrzucony. Dokument wymaga uzasadnienia, dlatego trzeba w nim zaznaczyć, iż grunty nie będą przez osobę starającą się o odrolnienie uprawiane, natomiast będą przeznaczone na cele mieszkaniowe.
Ponadto w przypadku lepszych gruntów (użytki rolne klas I-III) zmiana ich przeznaczenia w planie miejscowym każdorazowo wymaga zgody ministra rolnictwa – występuje o nią wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a nie inwestor. W ub. roku parlament przyjął nowelizację ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, częściowo przywracającą stan obowiązujący przed poprzednią nowelizacją przepisów w 2013 r. Ubiegłoroczne zmiany w ustawie przewidywały, że będzie można zmienić przeznaczenie gruntu bez zgody resortu rolnictwa w przypadku, gdy obszar gruntów, który ma służyć celom innym niż rolnicze i leśne, nie przekroczy łącznie powierzchni pół hektara. Nowelizacji nie podpisał jednak prezydent Bronisław Komorowski. – A to oznacza, że jeśli inwestorem jest osoba nie posiadająca gospodarstwa rolnego, która zamierza wybudować budynek mieszkalny na gruntach rolnych, wówczas musi uzyskać zgodę ministra rolnictwa – podkreśla Katarzyna Panek.
ZOBACZ TAKŻE
Reklama
W przypadku realizacji inwestycji na gruntach niższych klas (IV-VI) – nie jest wymagana zgoda ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, na mocy przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Jak podkreśla Katarzyna Panek, procedura zmiany planu i uzyskania zgody ministra w przypadku gruntów klas I-III, gdy wcześniej nie zostały one „odrolnione”, jest najbardziej skomplikowana, czasochłonna i kosztowna ze wszystkich przypadków; może trwać wiele miesięcy, czasami nawet lata, i nie daje gwarancji, że postępowanie zakończy się sukcesem.
Gdy nie ma planu miejscowego: ustalenie warunków zabudowy
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w sytuacji, gdy: 1) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne – a więc na gruntach klas IV-VI, 2) jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o której mowa w art. 88 ust. 1 – a więc również na gruntach klas I-III objętych wówczas zgodą ministra rolnictwa wydaną do opracowanych planów ogólnych zagospodarowania przestrzennego gmin, 3) dotyczy warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej rolnika.
Reasumując, w przypadku, gdy brak jest obowiązującego planu miejscowego oraz gdy inwestor nie jest rolnikiem, na gruntach wyższych klas (I-III) można realizować zabudowę mieszkalną przy spełnieniu uwarunkowań określonych w punkcie 2, natomiast w przypadku realizacji inwestycji na gruntach niższych klas (IV-VI) – przy spełnieniu uwarunkowań określonych w punkcie 1.
Reklama
Podkreślić należy, iż aby uzyskać warunki zabudowy, działka musi mieć dostęp do drogi, możliwość doprowadzenia koniecznych mediów i tzw. dobre sąsiedztwo.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Drugi etap procedury „odrolnienia” polega na wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej na podstawie decyzji wydanej przez starostę powiatowego (albo prezydenta miasta). Jeżeli dotyczy to gruntów rolnych najwyższej jakości (klasy I-III) oraz gruntów klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, niezbędne jest uzyskanie decyzji zezwalających na takie wyłączenie. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji rolniczej gruntów rolnych określa się obowiązki związane z wyłączeniem, a wydanie jej następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Z kolei grunty klas IV-VI, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, z zasady są przeznaczone na cele nierolnicze i jako takie nie są objęte ochroną, a zatem nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Mimo to, jak podkreśla Katarzyna Panek, taki wniosek musi zostać przeanalizowany w starostwie. Chodzi o stwierdzenie stanu faktycznego – że grunty są rzeczywiście mineralne. – Wówczas wnioskodawca zostaje pisemnie poinformowany o tym, że nie ma konieczności wyłączania gruntów z produkcji rolniczej. W innym przypadku wnioskodawca otrzymuje informację o konieczności wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolniczej ze szczegółowym określeniem czynności, jakie ma podjąć celem uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej – informuje urzędniczka ze Starostwa Powiatowego w Łańcucie.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej musi być dokonane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a w praktyce przed złożeniem wniosku o to pozwolenie.
Reklama
Reklama
KRAJ
ŚWIAT
Reklama
Rozwiń
